Cały czas kołacze mi po głowie medialna sprawa sprzed kilku lat, w której czarnym charakterem okazał się człowiek, który doprowadził do zawarcia kilkunastu umów najmu pokoju, w stosunku do lokalu, do korzystania z którego nie był w żaden sposób uprawniony. Ofiarami tego rzekomego najemcy były łatwowierne osoby, które w związku z zawieraniem umów najmu, nie weryfikowały podstawy do dysponowania lokalem. W chwili próby objęcia najmowanego lokalu w posiadanie, za każdym razem okazywało się, że właściciel nic nie wiedział o najemcy, a najemca przysłowiowo „całował klamkę drzwi”. Wspomniana sprawa zakończyła się nierozliczonymi kaucjami oraz czynszami najmu i latami sporów.

Kolejnej odsłonie przypadku, gdy najemca legitymuje się formalnie ważną umową najmu, lecz nieskuteczną wobec właściciela, miałem okazję przyjrzeć się z bliska, reprezentując właściciela jednego z lokali w Olsztynie. Po moją pomoc zgłosił się Klient, który nabywając nieruchomość uzyskał zapewnienie od zbywcy, że lokal jest nieobciążony żadnymi prawami osób trzecich. W chwili gdy nabywca udał się na wskazany adres, zastał na miejscu zaskoczonego najemcę, który odmawiając opuszczenia lokalu, powołał się na ważną - jego zdaniem - umowę najmu tego lokalu, zawartą z osobą trzecią – niedoszłym nabywcą lokalu.

Bliższa kwerenda historyczna wyjaśniła, że wynajmującym okazała się osoba, która – na długo przed akwizycją mojego Klienta - miała zawartą umową przedwstępną nabycia nieruchomości oraz meldunek pod wskazanym adresem. Do zawarcia umowy ostatecznej nabycia nieruchomości skutecznie nie doszło. Z nieznanych jednakże względów uprzedni właściciel lokalu samodzielnie nie podejmował prób przymusowego wydania nieruchomości, pomimo, że wynajmujący zajmował lokal w sposób nieuprawniony.

W toku procesu, pozwany lokator, na uzasadnienie  wskazywał na zawarcie umowy z osobą rzeczywiście władającą lokalem, w charakterze posiadacza samoistnego. Najemca wskazywał, że posiadanie samoistne samoczynnie uprawnia do posiadacza do dysponowania lokalem, nawet jeżeli zakres takiego dozwolonego użycia nie wynika z treści czynności prawnej. Pełnomocnik lokatora jednocześnie wskazywał na umowę przedwstępną, jako prawną podstawę wejścia we władanie przez wynajmującego. Jako argument przemawiający za istnieniem prawa do rozporządzania lokalem, w oczach najemcy, miał służyć istniejący meldunek wynajmującego. Z ostrożności procesowej najemca wskazał również na wstąpienie nabywcy lokalu w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego właściciela lokalu oraz brak wypowiedzenia tej umowy zgodnie z jej warunkami.

Rozstrzygając omawianą sprawę, Sąd doszedł do wniosku, że stosunek umowny istniejący pomiędzy nieuprawnionym wynajmującym, a najemcą, nawet ważny i skuteczny, nie może prowadzić do oddalenia pozwu o eksmisję, która wywiódł uprawniony właściciel. Roszczenie o wydanie przedmiotu własności jakie przysługiwało mojemu Klientowi, jako skuteczne przeciwko wszystkim uczestnikom obrotu prawnego (skuteczne erga omnes), wyprzedza prawo do korzystania z lokalu, jakie płynie dla najemcy z umowy najmu zawartej z faktycznym posiadaczem lokalu (skuteczne inter partes). W konsekwencji umowa najmu, chociaż ważna i obowiązująca pomiędzy wynajmującym, a najemcą, nie może służyć za przeciwwagę dla roszczenia właściciela nieruchomości o wydanie lokalu.  Jako prawna podstawa dysponowania lokalem nie mogła służyć umowa przedwstępna nabycia lokalu, ponieważ samoczynnie nie powoduje przejścia własności, a umowa przyrzeczona nigdy nie została skutecznie zawarta pomiędzy prawnym poprzednikiem mojego Klienta, a wynajmującym. Sąd w pisemnym uzasadnienie wskazał ponadto, że samo posiadanie podlega ograniczonej ochronie prawnej i nie może stanowić podstawy do rozporządzania lokalem, bez jakiejkolwiek podstawy materialnoprawnej. Sąd podkreślił ponadto, że w wyniku nabycia nieruchomości nie mogło dojść do wstąpienia w stosunek najmu przez mojego Klienta, że względu na fakt, że skutek ten występuje wyłącznie w sytuacji gdy stosunek najmu zawierał poprzednik prawny nabywcy lokalu, a więc dotychczasowy właściciel.

W efekcie Sąd orzekł obowiązek zwolnienia lokalu i obciążył zajmującego bezprawnie najemcę kosztami procesu. Powyższy przykład pokazuje jak istotna, w przypadku zawierania umów o korzystanie z lokalu, jest weryfikacja prawidłowej legitymacji wynajmującego do rozporządzania lokalem. Chwila nieuwagi w momencie zawierania umowy, nawet w przypadku istnienia dobrej wiary najemcy, może prowadzić do przymusowej wyprowadzki i powstania problemu, po stronie najemcy, z rozliczeniem czynszów najmu uiszczonych nieuprawnionej do osobie.